リノベーション向き中古マンションとは？2020.11.16

近年人気が高まっている”中古マンション＋リノベーション”ですが、どのような中古マンションを購入すれば後悔しなくてすむのか、物件選びのポイントを紹介します！

実現したいデザイン・間取りが可能な物件を選ぶ

リビングと居室の壁を取り払い広いリビングにしたかったとします。でも実際購入した中古マンションでは規約やマンションの構造の関係により、出来ない事があるのです！広いリビングが欲しくて”中古＋リノベーション”を選んだのに、出来ないとなると大問題です！必ずしたい事ができる物件なのか確認してから購入するようにしましょう。

管理規約を確認する（ペットや共用部分など）

購入の前に管理規約の確認は必須です！管理規約は区分所有者（専有部分(◯◯◯号室)を所有する者）は遵守する義務があるので、購入後の暮らしに関わる事が含まれています。

例えばペットを飼いたい方は飼育可能かどうか規約を確認する事が必要ですし、バルコニーでガーデニングしたい方は、共用部分であるバルコニーについての規約を確認する必要があります。バルコニーは専用使用権が認められている共用部分なので、専有部分と違い、ある程度の自由なリフォームやリノベーションも基本的に認められていませんので、しっかり確認が必要です。

日常の管理状況の他にも修繕記録や長期的な修繕計画を確認

マンションの場合は、箇所によって行う時期は異なりますが、マンションの性能を維持し、老朽化を防止するために計画的に修繕工事を行います。そのために区分所有者全員でする貯金にようなものを修繕積立金といいます。管理組合や管理組合法人による管理がしっかりできていないマンションを購入してしまうと、大規模修繕工事のための修繕積立金が足りず、購入時予定していない負担金を請求される場合があります。築浅物件の場合でも修繕積立金や、長期的な修繕計画を確認するのも大切です。

これとは別に必要になるのが管理費です。建物や敷地内を良好な状態で維持できるように管理するための費用で、清掃員を雇う為の費用や、エレベーターや駐車場の点検をする際にかかる費用にあてたりする費用です。

ちなみに、タワーマンションやリゾートマンションは管理費や修繕積立金の額が大きく、維持できずに管理費修繕積立金を滞納したまま売りにだしている場合があり、その場合に購入した特定承継人がそれを承継する事になるので、滞納を知らずに購入して、購入後にその滞納の存在を知っても承継人に支払う義務が生じ、管理組合は新所有者に請求できます。このような事態に裁判にまで発展する事もございます。

このように、もしマンションのあちらこちらで滞納額が生じている場合に、必然的に修繕積立金が不足する事態がでてきた場合、他の区分所有者全員で、その不足額を負担する事にもなりかねません。しっかり管理費などの滞納額などを確認する事も必要です。

購入前にマンションの管理状況を規約やマンション管理組合の理事会・総会の議事録などで確認できるのは、中古物件を購入する方のメリットですので、しっかり活用するようにしましょう。

築20年で下落が止まり横ばいになる中古マンション

立地や管理状況にもよりますが、中古マンションの場合、築年数が経過するほど価値は下がります。

古くなるほど価値は下がりますが、築20年を過ぎると価値の下がり方が緩やかになるのが傾向にあります。つまり、築20年以降のマンションを購入するのがお得かもしれません。

エリア・アクセス・環境

子育て世代なら教育環境に適しているか、学区内かというのも重要な判断材料になりますよね。

車移動が多いのでアクセスは重視していないという方から、電車通勤なので駅チカが良いなど、優先順位はそれぞれ異なるかと思います。それぞれに合った条件で選ぶのが一番ですが、人気エリアや駅チカで購入していれば、賃貸収入や転売する際も有利です。

後にそういった事も想定して、幅広い人に好まれる条件を満たしている物件を購入していればベストですね♪

旧耐震基準の場合は耐震診断や改修の有無を確認

1981年6月1日以降に建築確認申請が受理され建物の場合は新耐震基準で建てられたマンションですが、それ以前に建ったマンションは旧耐震基準のマンションの場合がありますので、注意が必要です。旧耐震のマンションでも、新耐震基準と同等の設計のものもあるので、耐震診断を受けて耐震改修を行っているかといった確認もして、購入を検討してみると良いかと思います。

リノベーションして住みたい家造りのための中古マンションの購入にあたって、管理状況によってその物件の価値が変わってくるので、後悔のないように周辺の環境等や管理状況を事前にしっかり調べ、検討してみてください。