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住み替えについて～持家からの住替え～2022.1.11
人生で一度の買い物！というイメージの家の購入ですが、近年持家の住み替えも少なくなくなりつつあります。
コロナウイルスの流行でテレワークも増え、都心に住まなくても仕事ができるようになった方など、住みたい場所へ住み替える事を希望する方が増えた事が背景にあるでしょう。
そんな持家の住み替えを考えた時に、『家を売却するのが先？』『新しい家を購入するのが先？』と、どちらを先に進めるべきなのか迷ってしまいますよね。
では、スムーズに住み替えができるようにそれぞれのメリット・デメリットを調べていきましょう。
【売り先行】家を売却した後、新居を購入するメリット・デメリット
家の売却を優先し、売却後に新居を探す事を『売り先行型』、住み替え先を先に購入してから家を売却する事を『買い先行型』と呼びます。
【売り先行型のメリット】
売り先行型のメリットは、売却金額が明確な状態で住み替えるための新居を購入できる事です。査定額を参考にしっかり予算を立てて物件探しができるので、大きな誤算を招くリスクが買い先行よりも少ないといえるでしょう。
【売り先行型のデメリット】
売却代金が入ってくるのが、決済＝家の引き渡しの時なので、仮住まいが必要になる場合が多いのです。
売り先行の場合、売却金額の一部または全額を新居の購入資金に充てることが多く、引き渡し時にはまだ新居が購入できていない人がほとんど。
そのため、売却〜新居の引き渡しを受けるための仮住まいを用意しなくてはなりません。
賃貸で仮住まいを用意する場合、敷金・礼金・家賃などの他に、旧居→仮住まいの家、仮住まいの家→新居と、２回分の引っ越し代がかかってしまいます。
【買い先行】新居の購入後、家を売却するメリット・デメリット
【買い先行型のメリット】
新居を先に購入するメリットは、いついつまでに家を出ていかないといけないといった時間制限がなく、焦らずにじっくり新居を探すことができるので、住まいへのこだわりが強い方などは買い先行の方がオススメです。
また、新居を決めてから家を売却するので、仮住まいを用意する必要がないので、引っ越し費用が１回分で済み、引っ越しにかける労力も省けます。
仮住まいにかける費用を新居に使える事もメリットのひとつです。
家を売却する際、購入希望者が家を内覧する事がありますが、買い先行の場合はすでに荷物を新居に移動させているので、家本来の良さが見えるため買い手がつきやすいようです。 家自体の魅力も伝わりやすく「瑕疵（住宅の傷や欠陥のこと）」についての共通認識もできるので、売却後のトラブルを回避しやすくなります。
【買い先行のデメリット】
ローンの返済が残っている場合に、新居のローンと二重ローンとなる可能性があります。旧居の売却が遅れるほどに、金銭的負担が大きくなります。
では、リスクとデメリットを最小限に抑えて住み替えするには？
売り先行型、買い先行型それぞれメリット・デメリットがありますが、リスクとデメリットを最小限に住み替えを行う方法をお伝えいたします。
★売却と購入を同じ不動産仲介業者に依頼し、売り買い同時進行型で進めていく
住み替えの理想的な進め方は「家の売却金で残債を一括返済して新居を購入」と「売却と購入の決済を同時に行う」を並行して行うことです。
売買契約は金融機関も絡み複雑なので、不動産業者１社に行ってもらうのが良いでしょう。
★契約内容に「買い替え特約」をつける
買い先行型で進める場合は、新居の売り主に特約付与を断られなければ、契約内容に「買い替え特約 ( 期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入契約を白紙に戻せる ) 」をつけるのが良いでしょう。
★買取業者を利用する
家を売りたいのになかなか買い手が見つからない時は、不動産買い取り業者に売却する方法も検討してみてはいかがでしょうか。
不動産買い取り業者は、買い取った住宅をリフォームし、物件価格に工事代金と利益を載せた価格で再販するため、一般的に査定価格の70%～80%程で買い取ることが多いようです。
売却価格が下がってしまうデメリットはありますが、短期間で確実に売却できたり内覧の手間が省けたりと、多くのメリットもあります。
当社では、売り買い同時進行の相談はもちろん、物件購入からリノベーションまで幅広く相談可能です。大阪府で検討されている方は、お気軽にご相談ください。
